A tavaly év végén elfogadott új építészeti törvénybe csomagolva, sokak számára észrevétlen módon módosult számos helyen a 2018-as területrendezési törvény Balatonra vonatkozó része. A HírBalaton szakértők segítségével és véleményezésével górcső alá vette a január elsejétől hatályossá vált módosításokat. Az 1.rész ITT érhető el, a 2. rész arról szól, miként érintik a balatoni zöldterületeket a jogszabálymódosítások.
A zöldterületek védelme, megmaradása szempontjából kedvező változás az az országos szabályként megfogalmazott előírás, hogy a település közigazgatási határától számított 250 méteren belül új beépítésre szánt terület nem jöhet létre. Új beépítésre szánt terület kijelölésénél pedig a területnövekmény 25%-nak megfelelő nagyságban zöldterületet vagy erdőt kell kijelölni. Ez jelentős szigorítás az eddigi, a Balaton-régiót is érintő 10%-os előíráshoz képest.
A bérbe adott zöldterületen is biztosítani kell a közhasználatot
Az is pozitív, és hiánypótló változás, hogy visszahozták, azaz újra hatályba helyezték, hogy a zöldterületek használatba adását 10 évenkénti felül kell vizsgálni. (Ez a 2000. évi Balaton-törvényben benne volt, aztán a területrendezési törvényből kimaradt.) Sőt, kiegészítették azzal a fontos szabállyal, hogy a közcélú használatot a zöldterületen akkor is biztosítani kell, ha használatba adják!
Jelenleg több olyan parti zöldterület van állami vagy önkormányzati tulajdonban, amelyeket jellemzően szállodáknak adnak bérbe úgy, hogy a közcélú használat egyáltalán nem biztosított. A jogalkotó ezt a gyakorlatot kívánja megváltoztatni. Az előírás betartatásához azonban garanciális szabályokat – határidőt, szankciókat – nem rendeltek, így kérdéses, a gyakorlatban ez mennyire valósul meg. Továbbá alapvető probléma, hogy a közcélú használat nincs meghatározva. Miután a lezárható fizetős strand is közhasználatúnak minősül a törvény szerint, a zöldterületek közcélú használatának előírása nem garantálja a szabad hozzáférést továbbra sem.
Parti sáv átadásért cserébe magasabbat és nagyobbat lehet építeni
A zöldterületek növelésére tett ösztönző előírás az új törvényben – többek között –, hogy ha a parti ingatlantulajdonos az építési telkéből 20 méter széles parti sávot biztosít a köz javára, akkor cserébe a tulajdonos nagyobb alapterületű és egy szinttel magasabb épületet építhet a visszamaradt telkére.
A parti sétány mehet lezárható területeken?
A területrendezési törvény tavaly év végi módosítása nem érintette azt az eredeti törvényi elvárást, hogy közhasználatú parti sétányt kell kialakítani minden tóparti település belterületi vízpartjának legkevesebb 30%-án, legalább 5 m szélességben. A módosítás viszont indokolatlanul lecsökkentette 30 méterről 20 méterre a vegyes területekként jelölt részeken a kötelezően szabadon hagyandó parti sávot.
A parti sétány megfogalmazása jobb lett a tavaly év végi törvénymódosításban, de még mindig nem elégséges annak biztosítására, hogy csak közterületen, vagy azzal egyenértékű, közhasználat elől el nem zárható területen, azaz bárki által, bármikor szabadon hozzáférhető és a parttól kerítéssel el nem választott módon legyen kijelölhető. (Pl. nincs értelme a parti sétányok kijelölésének kötelezettségét olyan fizetős strandokkal teljesíteni, amelyeket esténként, vagy bármikor bezárnak.)
A parti sétányokat – a területrendezési törvény és annak módosításai alapján – majd az új Vízparti Terv jelöli ki, amit be kell építeni a helyi építési szabályzatokba.
Szűkült az önkormányzatok elővásárlási joga
Az új szabályozás meghagyta az elővásárlási jogot a vízparti terület hatálya alá tartozó, majdan az új Vízparti Tervben szereplő összes zöldterületre, de mégis történt egy nagy visszalépés.
Néhány polgármester már az egyeztetések elején sérelmezte, hogy míg az önkormányzatok elővásárlási joga korábban az összes partmenti telekre vonatkozott, az év végi jogszabálymódosítás szerint csak a vízparti zöldterületek és közhasználatú területek (beépítésre nem szánt különleges strandterület, közlekedési terület) esetében marad meg.
Ez azért probléma, mert a Balaton minél több helyen való szabad elérhetősége érdekében szűkül az önkormányzatok elvi és gyakorlati lehetősége is a telekvásárlás tekintetében. Már egy-egy foghíj telek, vagy telekrész megvásárlásával is lehet szabad lejutást biztosítani a Balatonhoz egy kisebb közkert, szabadstrand, sétány, közösségi stég formájában, főként olyan helyen, ahol több km-es szakaszon elzárt a part.
Az elővételi lehetőség mellett a törvény rendelkezhetett volna a jövőbeni közhasználatú területekre alapított önkormányzati előbérleti, használatba vételi lehetőségéről, amely szintén a közcélt szolgálná.
Mi a helyzet a kisajátítással és kártalanítással?
Arról nincs szó sem a területrendezési törvényben, sem a módosításában, hogy kötelező lenne a magántulajdonban lévő vízparti zöldterületek kisajátítása, megvásárlása vagy cseréje az állam vagy önkormányzat részéről. A kisajátítási lehetőséget a kisajátítási törvény hatáskörébe utalja vissza a területrendezési törvény, ami viszont csak akkor engedi a kisajátítást, ha az érintett ingatlanon fennálló tulajdon korlátozásával nem lehetséges a közérdekű cél megvalósítása.
A területrendezési törvény a kártalanítás tekintetében konkrétabban fogalmaz; az állam vállalja a zöldterületek és közhasználatú területek kártalanítását. Ezért lesz nagy jelentősége, hogy a Vízparti Terv mit jelöl zöldterületnek és közhasználatú területnek. Jelenleg az Építési és Közlekedési Minisztérium a települési önkormányzatokkal egyezteti a terveket.
Eddig se sikerült növelni a vízparti közterületeket
A területrendezési törvényben nincs határidő meghatározva az előírt 5%-os zöldterületi arány vagy a belterületi 30%-os mértékű parti sétány kialakításához és a fentebb említett ösztönző eszközön kívül nem nevez meg egyebeket a közterületek növekedése céljából.
A 2000. évi Balaton törvény óta nem igazán növekedtek a pihenésre, sétálásra, sportra és rendezvények tartására alkalmas, egész évben szabad közhasználatú területek, nem alakultak ki a zöldterületekkel átszőtt parti településközpontok, és ebben az új jogszabályok se hoztak érdemi előrelépést.
Területfejlesztési szakemberek úgy látják, hogy egy-egy jó példától eltekintve, ahol új zöld közterületeket nyitottak (pl. Balatonfüred, Balatonakali, Balatonfűzfő, Balatonfenyves), döntően a múlt században kialakult parti településszerkezeti örökségből ránk maradt, sajnálatosan egyre inkább szűkülő közösségi tereket használják az ott lakók és a turisták.
A zöldterületek nem növekedtek és a kijelölésük nem vált valóra olyan arányban, ahogy azt a Balaton törvény, a vízpart-rehabilitációs tanulmánytervek és helyi rendeletek elvárták. Sőt az elmúlt években a magánberuházók fejlesztései nyomán több esetben még a meglévő zöldterületek állapota is romlott, beépítettsége növekedett, rendeltetése beszűkült.
Valami nagyon fontos kimaradt
Hiányzik a törvényből minden zöldterületre vonatkozóan az az elvárás – függetlenül a tulajdonlásától –, hogy zöldterületi ingatlan tulajdonjogát kizárólag a települési önkormányzat vagy a Magyar Állam szerezheti meg közfeladat ellátása céljából. Ez lehet a záloga a felelős kijelölésnek és, hogy a kijelölt zöldterületek valóban közterületté váljanak. Az állami vagy önkormányzati tulajdonú cégek, alapítványok nem jelentenek garanciát a vízparti zöldterületek közhasználatban maradására! Alapvető hiányosság az is, hogy a zöldterületek közterületi jellegét sem deklarálja a törvény.
Az év elején hatályba lépett törvénymódosítás annyit tartalmaz, hogy a magyar állam tulajdonában álló zöldterület, közlekedési terület vagy – parti sétány érintettsége esetén – vízgazdálkodási terület tulajdonjogát kizárólag a közigazgatási területével érintett települési önkormányzat szerezheti meg. Ez régóta javasolt előírás, de nem elegendő.
Legyen kötelező az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
Hiányzik a területrendezési törvényből a zöldterületek kötelező ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetésére vonatkozó felszólítás, ennek lehetséges jogcímei, valamint, hogy milyen vagyonelemként kell kezelni az önkormányzat kataszterében.
A törvényi szabályozásban lévő hiányosságok egy részét az új Vízparti Tervet elfogadó kormányrendelet pótolhatja, de előreláthatóan további törvénymódosításra is szükség lesz a közérdek teljesülésének garantálása céljából – szakértői vélemények szerint.