A magyar lakóingatlan-piac kettőssége a nyaralók piacára is igaz. Akadnak turisztikailag ismert települések, ahol nyoma sincs az élénkülésnek, és az árak is stagnálnak, míg a legfelkapottabb városokban jelentős áremelkedés ment végbe. A Balaton közelében található nyaralók ára az északi és déli parton is tavaly augusztus végéig növekedett.
A nyaralók piaca több szempontból is rendhagyó. Egyfelől a lakosságnak csak egy része engedheti meg magának, hogy saját nyaralót tartson fent, másfelől ezt a piacot jelentősen befolyásolja az idegenforgalom alakulása is. Az idegenforgalom 2016-ban pozitívan hatott a nyaralópiacra, hiszen az év első hét hónapjában 11%-kal volt több a belföldi vendég a szálláshelyeken, akik 10%-kal több éjszakát töltöttek el. Mindez jelentős növekedést jelent.
Az eladásokat és kiadásokat tekintve négy megyében mondható élénknek a nyaralók piaca: a Balaton déli partján található Somogy megyében, az északi part melletti Veszprém megyében, a Duna-parti és a Dunakanyar közelében lévő ingatlanoknak köszönhetően Pest megyében, valamint a Velencei-tó melletti nyaralók miatt Fejér megyében.
Balatoni emelkedés
A Balaton közelében található nyaralók ára az északi és déli parton is egészen 2016. augusztus végéig növekedett. Somogy megyében a nyaralók átlagos négyzetméterára éves összevetésben 29%-kal 322 ezer forintra nőtt. A jelentős drágulás ráadásul úgy következett be, hogy közben a kínálat is több mint 50%-kal emelkedett. Tehát hiába került több nyaraló a piacra, a fokozottabb kereslet miatt éves szinten jelentősen növekedett az ár. Az északi parton valamivel visszafogottabb volt a drágulás: 8%-kal 277 ezer forintra emelkedett a nyaralók négyzetméterára, a kínálat 20%-os bővülésével párhuzamosan.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a déli part ingatlanárait a jobb megközelíthetőség is felhajtja, hiszen az itt található települések sokkal gyorsabban elérhetőek az autópályának köszönhetően. Ezzel szemben az északi partot csak országúton lehet megközelíteni autóval. A szakember úgy véli, az áremelkedésben emellett szerepet játszott az is, ami az ország más részein is érzékelhető, hogy a válságban padlóra került ingatlanpiac miatt elmaradt a kereslet, és az elmúlt két évben, 2015-ben és 2016-ban megjelenő vevők pótolták az elmaradt vásárlásokat. Hirtelen megnőtt a kereslet a tóparti települések ingatlanai iránt, ami kiemelt szerepet játszott az árak elszabadulásában.
A déli parti 29%-os és az északi parti 8%-os árnövekedés az átlagokat mutatja. A részletesebb adatok szerint azonban arra is van példa, hogy az északi part a drágább. Balatonfüreden például a magánszemélyek által kínált lakások négyzetmétára 2016 őszén elérte a 360 ezer forintot, ami 2015-höz képest 10%-os, 2014-hez képest pedig 20%-os áremelkedésnek felel meg. A másik nagy balatoni városban, Siófokon 300 ezer forintra emelkedtek ezzel párhuzamosan a négyzetméterárak, ez pedig az előző évhez képest 2,4%-os, kétéves időtávon pedig 9%-os többlet. Tehát Balatonfüred nagyobb mértékű áremelkedést produkált, mint Siófok. Vannak kirívó ingatlanok is. Siófok és Balatonfüred környékén is találni olyan luxusnyaralóként hirdetett ingatlanokat, amelyeknél a négyzetméterár meghaladja az 1 millió forintot, ami már a budapesti árak között is magasnak számít.
Balogh László a balatoni ingatlanpiacról elmondta, hogy a hétvégi házak és üdülők mellett a nyaralóként használt családi házaknál is élénkebbé vált a piac a válság éveihez képest. A jó állapotú, több szobás, 60–120 m2-es házakra van főleg kereslet, miközben a kínálat egyre inkább szűkül. Ezzel párhuzamosan azonban a vevőkör is csökken, hiszen sokan 2015-ben és 2016 első felében már megvásárolták maguknak a kiszemelt balatoni ingatlant.
A balatoni ingatlanokra, ezen belül a nyaralópiacra hatással vannak az új lakások, mert azok megjelenése utánpótlást jelenthet a keresletnek. A szakember szerint emellett a balatoni ingatlanpiac jövőjét befolyásolhatják a jövőben esetlegesen megvalósuló fejlesztések. 2016-ban volt szó először arról, hogy egy összesen több 100 milliárd forint értékű beruházási program indul a Balaton környékén, ez a terv azonban lekerült a napirendről. A kormány 2016 őszén újra jelezte, hogy szeretne nagyszabású fejlesztéseket. Ha ezek elindulnak, akkor az felpörgetheti a Balaton-parti ingatlanpiacot is.
Velencei-tó
A Balatonnál jóval kisebb méretű és kevésbé élénk a Velencei-tónál lévő nyaralók piaca. Ugyan az ingatlanok jóval olcsóbbak a balatoni nyaralókhoz képest, de az áremelkedés mértéke itt is jelentős. 2016-ban átlagosan 182 ezer forint/m2-ért lehetett megvenni a Velencei-tó közelében lévő nyaralókat, ez pedig közel 30%-os drágulásnak felel meg. Ahogy a Balatonnál, úgy a Velencei-tónál is a kínálat 43%-os bővülésével párhuzamosan emelkedtek az árak.
Balogh László szerint az tisztán látszik, hogy az ingatlanpiaci pörgés a nyaralók szegmensében is jelen van. „Ugyanakkor ez egy rendkívül speciális piac. A nyaralóknál jó alkupozícióban vannak a vevők. A Balaton partján lévő − Veszprém és Somogy megyei − nyaralók esetében a végleges kínálati ár az eredetileg meghirdetett árnál 5–10%-kal lehet alacsonyabb, ami a több 100 ezres, de akár a milliós nagyságrendet is elérheti.”
Most akkor mi lesz?
A klasszikus értelemben vett nyaralók megjelenése nem várható a piacon, ahogy az utóbbi 1-2 évben felpörgő ingatlanpiac sem produkált nyaralóépítési boomot. A KSH statisztikái szerint üdülőkkel évtizedes távlatban sem bővült a piac: 2000-től 2015-ig összesen alig több mint 15 ezer épült, 2011-től pedig évi 315–537 új nyaralóval bővült az állomány. Ez marginális a teljes ingatlanpiacra vetítve. Például 2013-ban, amikor a legkevesebb új lakóingatlan épült, akkor is 7000 új lakásra adtak ki engedélyt, ehhez képest a pár száz nyaraló elenyésző.
Az alacsony üdülőépítési kedvre utaló számokhoz Balogh László szerint hozzátartozik, hogy a vásárlók a leromlott állapotú nyaralókat, üdülőket teljes körűen felújítják, és ez nem számít újnyaraló-építésnek. Másrészt a nyaraló besorolás helyett inkább házakat építenek vagy újítanak fel, emellett pedig a tavak partján is van kereslet − főleg a fiatalok részéről − a funkcionálisan jobb, alacsonyabb költségekkel fenntartható lakások iránt.
„Azt is érdemes a nyaralócélpontoknál figyelembe venni, hogy a keresletre hatással lehetnek az országszerte sorra megjelenő újlakás-fejlesztések is. Ezért, aki nyaralóvásárláson töri a fejét, az dönthet úgy is, hogy ebből a pénzből inkább a fővárosban vagy egy vidéki egyetemvárosban vásárol ingatlant befektetési céllal, kiadásra” – helyezte más megvilágításba ezt a szegmenst Balogh László. Ebben az esetben az ingatlan folyamatosan jövedelmet termel, amiből nyaralásra is lehet költeni. Persze a nyaralót is ki lehet adni, de ez a megoldás jóval bizonytalanabb bevételt jelent.
Egyrészt azért, mert a nyaralókiadás nagyban függ az idegenforgalom alakulásától. Másrészt − ellentétben az egész évben kiadott lakással − egy nyaralót jellemzően csak a főszezonban, azaz április-májustól augusztus-szeptemberig lehet kiadni. Igaz, ebben az időszakban magasabb áron lehet meghirdetni őket egy lakáshoz képest. A többi hónapban viszont valószínűleg üresen áll, pedig fenntartási költséggel ekkor is számolni kell. Ezeket a szempontokat mindenképpen figyelembe kell venni befektetési célú nyaralóvásárlásnál, ami inkább akkor tűnik jó megoldásnak, ha legalább 9–12 hónapon keresztül folyamatosan ki lehet adni, vagy ha csak a főszezonban, akkor olyan áron, ami megtermeli a kieső holtszezonra jutó hozamot is.
Ebből a szempontból érdemes foglalkozni azzal, hogy a hagyományos szálláshelykiadásnak a Balatonon és a Velencei-tónál mekkora konkurenciát jelent majd a Budapesten már hódító, lakáshotel-konstrukció esetleges elterjedése. Egy-egy nyaralót ugyanis sokan időszakosan használnak, így amikor üresen állnak ezek az ingatlanok, akkor bérbeadásra is alkalmasak lehetnek. Itt persze nem feltétlenül befektetési céllal kell gondolkodni, inkább úgy, hogy amikor nincs használatban a nyaraló, akkor a kiadásból származó bevételből mérsékelhetőek a fenntartási költségek.
A cikk fotókkal illusztrálva itt olvasható.
(15:51)