Furcsa határozatot hozott Csopak képviselőtestülete a legutóbbi rendkívüli ülésén, amelyről a felvétel nyilvánosan elérhető. Pár felszólaló civil és a HírBalaton szakértőjének álláspontja szerint tévinformációk, téves jogértelmezések is elhangzottak a testületi-, és az azt megelőző bizottsági ülésen. Ezek befolyásolhatták a volt Bahart-kikötő területét érintő döntést, amivel kapcsolatban felmerül a kérdés, Csopak testülete önként lemond a volt Bahart-mólóról és parti zöldterületről?
Az augusztus végi csopaki ülések témája a Vízparti Terv tervezete volt, amely meghatározza majd a település partszakaszának jövőbeni használatát, beépíthetőségét. Az Építésügyi és Közlekedési Minisztérium augusztus 31-ig várta az észrevételeket a tervekre, külön-külön az önkormányzatoktól, civil és szakmai szervezetektől, ezt követően ígérve társadalmasítást.
Az előzmények
Az előzményekhez tartozik, hogy 2020-ban a Balatoni Hajózási Zrt. (Bahart) elárverezte a csopaki kikötőjét, amit Abronits Róbert cége, a Sápi Major Kft. a kikiáltási ár 17-szereséért, közel 900 millió forintért vett meg. A megvásárolt 2,8 ezer négyzetméteres terület egy közforgalom elől el nem zárható mólóból, kikötőből és egy kétezer négyzetméteres, mintegy 50 méternyi partszakasszal rendelkező, zöldterületből (közkertből) áll.
„Még nem ismerjük az új tulajdonos szándékait, de reméljük a közpark és a vízhez jutás szabad lehetősége továbbra is megmarad, valamint a turistahajók továbbra is kiköthetnek majd a kikötőben” – fogalmazott négy évvel ezelőtt Ambrus Tibor polgármester a HírBalatonnak.
Hamarosan kiderült, az új tulajdonosnak más a terve: kivágta a területén lévő fákat, és építkezési területté nyilvánítva az ingatlanát, lezárta a mólót a közforgalom elől. Megpróbálta elérni az önkormányzatnál, hogy átminősítsék a közpark besorolású kikötőt, és növeljék annak beépíthetőségét, amihez a település vezetése nem járult hozzá. A mólót 2022-ben újra megnyitotta a közforgalom előtt, de tavaly azzal húzta ki a gyufát a helyieknél, hogy az önkormányzattal történő egyeztetés nélkül 230 méter hosszú kőszórásos hullámvédőt terveztetett és engedélyeztetett a mederben.
A feszült viszony aztán idén oldódni látszott, hiszen Csopak hagyományos, nyár végi ünnepére immár hivatalos volt Abronits Róbert is – olvasóink beszámolója szerint.
A Vízparti Terv és a polgármester érvei
A Balaton-part új szabályozásának, azaz a Vízpart Tervnek a tervezetében a volt Bahart-kikötő területét átminősítették a jelenlegi zöldterületből szürke színnel jelölt: összevont különleges területté – nem tudni kinek a kezdeményezésére.
A csopaki rendkívüli testületi ülés egyebek közt arról döntött, elfogadja-e ezt, hiszen ez jelentős módosítást jelenthet.
Ambrus Tibor polgármester – a felvételek tanúsága szerint – amellett érvelt a bizottsági, majd a testületi ülésen is, hogy a rendezett parti fejlődés híve és a kialakult állapot szerint kell mérlegelni a további lehetőségeket.
Szerinte el kell fogadni a változást, mert az új tulajdonos az ingatlan-nyilvántartás szerint kikötőt vett és az önkormányzat nem tudja kisajátítani ahhoz, hogy tényleg közparkká váljon a terület, hiszen erre nincs forrása. Azt is mondta, nem hiszi, hogy Csopak lakosai kártalanítanák a tulajdonost. Az elhangzottak szerint ez családonként többszázezer forintra is rúghat.
Többen hangot adtak aggályuknak, hogy az átminősítéssel jelentősen megnőhet a terület beépíthetősége. Ez ellen úgy érvelt a polgármester és a helyi főépítész is, hogy a beépítések ellen kellő védelmet ad a BATÉK-ban (az új Vízparti Terv térképeihez kapcsolódó szabályozási kormányrendelet) jelzett 30 méteres vízparti sáv, amelyen a jövőben nem lehet építkezni. Az ezen túl megmaradó terület pedig elenyésző nagyságú egy építkezésre. Azzal is érveltek, hogy a helyi rendelet (HÉSZ) a jövőbeni beépítéseket akár szigorúbban is szabályozhatja, mint az új Vízparti Terv.
A testületi ülést megelőző maratoni bizottsági ülésen Abronits Róbert is szót kapott. Elmondta, hogy a közhiteles ingatlannyilvántartás szerint ő „kikötő és szárazföldi terület” besorolású ingatlant vásárolt, és csak a távlati tervben szerepelt a közpark, amely távlati célról szerinte lemondtak, amikor eladták a területet.
Az ellenérvek
A bizottsági ülésen felszólaló Szauer Rózsa, a Nők a Balatonért Egyesület (NABE) elnöke, a HírBalatonnak is elmondta, a Vízparti Terv egy állami, vagyis magasabb szintű jogszabály, mint egy helyi rendelet, így állami garanciát jelent a jövőbeni beépítések ellen, ha marad a zöldterületi jelölés. Márpedig ha különleges területbe minősítik át a volt Bahart-telket, akkor többszörösére nőhet a beépíthetőség – véleményezte. Sérelmezte, hogy az új jelölés szerint megszűnhet a mólóra való korlátlan kijutási lehetőség.
Szerinte elsőként arra a kérdésre kellene válaszolni, mégis kinek az érdeke, hogy a volt Bahart-kikötő területét átminősítsék a jelenlegi zöldterületből egy többcélú használatot és nagyobb beépíthetőséget lehetővé tevő kategóriába? Ha ez nem közcélt szolgál, akkor miért szavazta meg a testület? – adott hangot értetlenségének. Közölte azt is, a NABE önállóan, szakértők igénybevételével is megfogalmazta észrevételeit a Vízparti Terv tervezetével kapcsolatban és beküldte azt a minisztériumnak.
Szűcs István bizottsági tag a videók tanúsága szerint a bizottsági ülésen még eredményesen érvelt, de a testületi ülésen már nem, azért, hogy hagyják meg a zöldterület ábrázolását a volt Bahart-kikötő területén az új Vízparti Tervben, mert szerinte is ez adhat egyértelmű és kellő garanciát a jövőbeni beépítések ellen. Emlékeztetett arra, hogy a tulajdonos a zöldterületi szabályozás ismeretében vette meg a telket, ehhez neki alkalmazkodni kell.
Testület leszavazta a bizottsági javaslatot
Ugyan a bizottsági ülésen még a változtatás ellen tiltakozók voltak többségben, és 4:3 arányban megszavazták, hogy a volt Bahart-kikötő terület ne kapjon új minősítést a Vízparti Tervben, az ezt követő testületi ülésen máshogy döntöttek. A településfejlesztési bizottsági javaslat ellenére egyhangúan megszavazta a testület a változtatást.
A szakértő meglepődött
A HírBalaton által megkérdezett területfejlesztési és területrendezési szakértő kifejtette, meglepő a testület döntése, hiszen egyértelműen közérdek-ellenes az egykori Bahart-telek tervezett minisztériumi átminősítése és ennek önkormányzati támogatása.
Ez a nyeles telek, a mólóval együtt, a jelenleg hatályos szabályozás szerint (TNM rendelettel elfogadott vízpart-rehabilitációs tanulmányterv) és a helyi építési szabályzatban is zöldterületként, azaz leendő közterületként szabályozott, közhasználat elől el nem zárható gyalogút, parti sétány és közforgalmú hajóállomás jelöléssel
– magyarázta.
Mint kifejtette, ha ezt a jelölést átminősítik „összevont különleges területbe” az új Vízparti Tervben, attól még a helyi szabályozás kikötőbe is sorolhatja, de akár meghagyhatja zöldterületnek is. Tehát a helyi szabályozás valóban lehet szigorúbb, de hosszútávú garanciát a beépítések ellen, illetve kártérítési igény, vagy kisajátítás estén állami garanciát az ad, ha a Vízparti Tervben megmarad a zöldterületi besorolás – erősítette meg a testületi döntéssel egyet nem értők véleményét. „Helyi rendelettel lehet még jobban korlátozni a beépítéseket, de akkor már a helyi önkormányzatnak keletkezhet kártalanítási kötelezettsége” – jegyezte meg.
Felhívta a figyelmet arra is, ha a zöldterület jogfolytonos kijelölése megszűnik, azonnal kártalanítást von maga után, ha bármikor újra zöldterületbe kívánja majd sorolni az állam vagy a helyi önkormányzat.
A jelenlegi zöldterületi kijelölés megtartása önmagában nem keletkeztethet kártalanítási igényt a tulajdonos részéről, már csak azért sem, mert zöldterületbe sorolt területként vásárolta meg az ingatlant – szögezte le. „Abban egyet lehet érni a polgármester úrral, hogy a problémák a Bahart-telek értékesítésével kezdődtek” – jegyezte meg a videóban elhangzottakra reagálva.
Azt a szakértő sem értette, hogy bár a testületi tagok és a polgármester is ragaszkodott szóban a volt Bahart-terület részét képező móló szabad bejárhatóságának megtartásához, miért nem igényelték az ezt garantáló közhasználatú jelölést az új szabályozási terven. „A ma is érvényben lévő szabályozás jelölései a szabad átjárhatóságot még garantálják, az új változat ebben a formában nem” – közölte.
Félretájékoztatások?
A felvételeken többször hallható, hogy a zöldterület minősítés megtartását azért nem kívánja a testület, mert az önkormányzat nem tudja kisajátítani és a kártalanítást a lakosokra se kívánja hárítani. A szakértő szerint ez félreértés, hiszen a 2018. évi területrendezési törvény egyértelműen fogalmaz a tekintetben, hogy ha a kisajátításra országos érdekből kerül sor – és amit a Vízparti Terv ábrázol, az országos érdek –, akkor a kártalanítást a magyar állam fedezi. Tehát a Vízparti Tervben magántulajdonú telekre jelölt zöldterület kisajátításakor felmerülő kártalanítási költségeket az állam állja, ha erre valamikor sor kerül – magyarázta.
Félretájékoztatásnak véli a szakértő azt is, hogy a 30 méter széles be nem építhető vízparti sávon túl nincs elegendő hely a vitatott telken az eddiginél jelentősen intenzívebb beépítésre.
Ha megnézzük a térképi ábrázolást, akkor látható, hogy a 30 méteres sávot jelző K vonalon kívüli telekrész több mint a telek egyharmadát teszi ki, ahol a jelenlegi 2%-os beépítés helyett 10%-os és 8 méter magas épületek építése is valóra válhat. Nyilvánvaló, hogy az átminősítés célja is ez
-véleményezte.
Szerinte szakmai félreértés van a tekintetben is, hogy az ingatlan nyilvántartásban szereplő megnevezés, ami jelen esetben „hajóállomás kikötő és szárazföldi terület”, felülírná a hatályos vízparti szabályozás és a helyi szabályozás (HÉSZ) szerinti zöldterület építésügyi követelményeit. A tulajdoni lapon feljegyzett kivett megnevezés nem keletkeztet építési jogot a tulajdonos számára – szögezte le. „A két jogi aktus között valóban nincs meg az összhang, azt a felek közötti megállapodással lehet és kellene is harmonizálni, amelyre számos mód adódik a kisajátítás mellett vagy helyett” – fogalmazott.
A volt Bahart-terület jelenleg is hatályos zöldterület besorolása látható a bal oldali ábrán, piros pöttyökkel jelölve a móló közcélúságát, fekete pöttyel a közterületi minősítését. A jobboldali ábrán a Vízparti Terv tervezetének Csopak testülete által megszavazott változata látható, amelyen a mólóról eltűntek a közcélúságot garantáló pöttyök.
Csopak ezt veszítheti a volt Bahart-telek átminősítésével zöldterületből különleges területbe a szakértő szerint:
- Elveszíti a település a jogfolytonos zöldterületi jelölést, amely kártalanítás nélkül újra nem jelölhető vissza a későbbiekben.
- Elveszíti a település a lehetőségét a telek jövőbeni közterületi közkertként való használatára.
- Elveszíti annak lehetőségét a település, hogy a tulajdonszerzés állami kisajátítással és kártalanítással megtörténjék a jövőben.
- Megszűnik a terület garantált szabad átjárhatósága.
- A településnek csökken a parti sétánya, elvész a szabad rálátás a vízre.
- Megszűnik a közforgalmú személyszállító nagyhajókikötési lehetőség.
- Elvész a parti zöldterülethez kötött kötelező alacsony építési paraméterek és funkciók előírhatósága.
- Az jelenlegi magasabb zöldfelületi arány helyett növekvő gépjárműforgalom lesz az Örkény sétányon.
A telektulajdonos viszont ezeket nyerheti:
- Intenzívebben beépítheti a telket. A beépítettség az eddigi 2%-ról 10%-ra (esetleg 20%-ra) nőhet, az épület párkánymagassága a jelenlegi 4,5 méterről 8 méterre nőhet.
- A jelenlegi közkerti funkciókhoz igazodó funkciókon túl – a K vonalon kívül, a telek hátsó egyharmadán – másfajta rendeltetésű épületeket építhet (szálláshely, apartman, klubház).
- Lezárhatja a területet, még díjfizetés ellenében sem kell beengedni senkit a területére.
- Jelentősen felértékelődik a telek értéke.
Ezek alapján megmagyarázhatatlan, mi okból döntött úgy a testület, hogy a magánérdekű fejlesztést helyezi előtérbe és ad utat a kikötőfejlesztésnek a közcél helyett, bármilyen közcélú ellentételezés nélkül – fogalmazott a szakértő. Álláspontja szerint az, hogy az önkormányzat nem tartja meg az eddigi jelöléseket jogfolytonosságot biztosítva, azt jelenti, hogy nem szorgalmazza sem a zöldterület, sem a közhasználatú terület, sem a parti sétány, sem a gyalogút, sem a közforgalmú kikötő megtartását az új szabályozásban.
„Kérdés az is, hogy egy országos terv, amely magáról a közcélúságot hirdeti, hogy nyújthat magántulajdonosok részére a közfunkció törlésével egyidejűleg ilyen fokú építésügyi kedvezményeket és az ezzel járó megnövekedett telekértékből adódó anyagi előnyöket. Ez nyilvánvalóan a közérdek sérelmét okozza” – véleményezte.
A szomszéd magántelek is jelentős építésügyi és anyagi kedvezményt kapott
A csopaki bizottsági ülésen más területszabályozás módosítása tekintetében is akadt szóváltás. Végül a Procelero-teleknek nevezett terület átminősítését is támogatta az önkormányzat testülete strandterületből kikötőterületbe több bizottsági tag és civil kérése ellenére. Ezzel szintén előnyökhöz juttatták a telektulajdonost, miközben a közérdek mást diktált volna – szakértőnk szerint, aki azt is megjegyezte, hogy ebben az esetben a telek megnevezése az ingatlan-nyilvántartásban strandfürdő és nem kikötő, ami szintén indokolatlanná teszi a változtatást. Akkor is, ha a jelenlegi használat ennek ellentmond – véleményezte.
A Vízparti Tervben a korábbi szabályozásban is szereplő, közérdekű jelöléseket meg kell őrizni, hiszen tulajdonosváltásnál ez biztosítja, hogy ne merülhessen fel kártalanítási igény, vagy megtörténhessen egy-egy kisajátítás, ha a tervben szereplő közcél ezt indokolja – magyarázta.
Sikeresnek ítélték a minisztériumi egyeztetést
A testületi ülésen az is elhangzott, hogy Csopak polgármestere sikeresnek ítélte a minisztériummal történt tavaszi egyeztetést, hiszen a település kéréseinek 80 százaléka meghallgatásra talált.
Ambrus Tibor az egyik legnagyobb eredménynek azt nevezte, hogy bekerült a Vízparti Tervhez kacsolódó új kormányrendelet-tervezetbe (BATÉK) az önkormányzatok beleszólási joga az előttük lévő vízterületeken tervezett építkezésekbe. Ezt Csopak kezdeményezte, amely mellé állt a Balaton Fejlesztési Tanács és a Balatoni Szövetség is – emlékeztetett a polgármester.
***
A balatoni Vízparti Terv tervezetének szakmai egyeztetése augusztus végén lezárult, az illetékes tárca ígérete szerint ezt még egy társadalmi egyeztetés is követi a jogerőre emelkedés előtt.
A testületi ülésről készült nyilvános felvétel ITT, az azt megelőző bizottsági ülésről készült felvétel ITT érhető el.