A tóhoz közelebbi, népszerűbb településeken 50%-kal nőtt a lakóingatlanok piaci ára, összességében pedig hozzávetőlegesen 40%-os értékemelkedés jellemzi a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet (BKÜ) lakóingatlan-állományát a 2012-es mélypont óta – állapította meg az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont által készített elemzés.
A Balaton Fejlesztési Tanács munkaszervezetének (Balatoni Integrációs és Fejlesztési Ügynökség Közhasznú Nonprofit Kft.) megbízása alapján készült tanulmány az előzményekről így ír:
2014 elején átfogó elemzés készült BKÜ lakóingatlan-piacáról, ami az FHB és a KSH illetékhivatali, egyedi adásvételi adatokat tartalmazó adatbázisát használta fel. A változások 2016-os elemzése megmutatta, hogy a tóhoz közelebbi, magasabb árszintű települések jobban átvészelték a gazdasági válságot.
Mi történt a 2012-es mélypont óta?
A balatoni ingatlanpiac az országos piacot egy évvel megelőzően, 2012-ben érte el mélypontját. Ehhez képest az utóbbi években gyorsan nőttek az árak, de differenciáltan. A kiemelt, tóhoz közelebbi, üdülő szempontból jelentősebb településeken 50%-kal emelkedett a lakóingatlanok piaci ára. Az egész térséget tekintve pedig hozzávetőlegesen 40%-os értékemelkedés jellemzi a BKÜ lakóingatlan-állományát a hat évvel ezelőtti mélypont óta. Az árak emelkedése – és a kedvezményes áfa-kulcs – az új építéseket is katalizálta. Az új lakóparkok emblematikus övezetei lesznek a vízpartnak – az elemzést készítők szerint.
A lakóparkok lakásait 700 ezer forint/négyzetméterár feletti értéken hirdetik, a balatoni panorámás felső emeleti lakások fajlagos ára pedig az egymillió forintot is meghaladja.
Országos és térségi tendenciák
A magyarországi lakásárak 2013-ban érték el mélypontjukat a válság során. A nominális csúcsot jelentő 2008-hoz képest 21%-kal, a reálértelemben csúcsot hozó 2006-hoz képest 39%-kal csökkent az országos lakásárindex értéke.
A válság mélypontja óta eltelt négy-öt évben gyors ütemben emelkednek a lakásárak. 2018 első negyedévében már 66%-kal magasabb árak jellemezték a piacot, mint 2013-ban. Az áremelkedés általánosan jellemző tendencia, azonban mértéke nagyon differenciált. A korábban is drágább árszinttel jellemezhető települések nagyobb mértékben drágultak, így a különbség nőtt az ország olcsóbb részeihez képest. A különbség robusztus, a megyeszékhelyek többségében 60 százalék körüli drágulása jóval meghaladja a községek 20-40%-os áremelkedését.
A BKÜ lakóingatlan-piacát 2009-2012 között stagnálás jellemezte. A KSH adatai szerint a fordulat 2013-ban kezdődött el, majd 2014-től kezdve markáns növekedéssel jellemezhető új szakasz vette kezdetét.
Adás-vételek a Balatonnál: a 2007-es rekordot még nem sikerült megdönteni
A BKÜ településein a válság előtti rekordot jelentő 2007-es évben 5617 tranzakció történt, a piac stagnálását azonban jól mutatja, hogy a 2009-2013 közötti időszakban évente átlagosan csak 2579 adásvételt regisztráltak. Bár az áremelkedéssel párhuzamosan a tranzakciók száma is nőtt, és 2017-ben már rekord-közelinek számított az ötezer tranzakciós aktivitás, a 2007-es értéket nem sikerült megdönteni.
Országos viszonylatban a balatoni ingatlanárak emelkedése elmaradt a robbanásszerű budapestitől és néhány nyugati nagyvárosétól, de meghaladta a keleti országrészek üdülőövezeteinek adatait.
Az árak emelkedése a BKÜ-n belül is differenciált volt. A partmenti ingatlanárak emelkedtek a leggyorsabban. A régió számottevő turizmussal nem jellemezhető vagy szegényebb településeire még most is inkább az árak stagnálása jellemző, ami alól kivételt képeznek az északi part tótól távolabb eső települései.
A tendenciák kistérségi szinten is mérhetőek: például a balatonfüredi, keszthelyi kistérségben az árak egyértelműen emelkedő tendenciát mutatnak, de a víztől távolabb eső részeken található kistérségek – például a tabi vagy a lengyeltóti árak alig indultak el felfelé. Érdekes jelenség a fonyódi kistérség erősödése. Az északi és a déli part tendenciái hasonlóképpen alakultak a válság óta (12. ábra), pedig délen a válság éveiben erősebb visszaesés volt tapasztalható. Az is látható az adatokból, hogy az utóbbi öt év során Balatonfüred árai meghaladták a korábban vezető Siófok ingatlanárait.
Felbecsülték a balatoni ingatlanok összértékét
Az elemzésben a BKÜ 2012-13-as lakóingatlan- és üdülőállományának együttes becsült értéke 1725 milliárd Ft. A lakóingatlan-árváltozásai alapján aktualizált adat szerint 2017-re az árak 40%-kal emelkedtek, így ez a becsült érték 2415 milliárd Ft-ra nőtt.
Új lakóingatlan-projektek luxusra törekedve
A Balatonnál megvalósuló fejlesztéseknél a fővároshoz hasonlóak, illetve több esetben az átlagos szintet meghaladóak a négyzetméterárak. Ez mutatja, hogy a beruházók elsősorban a magasabb árkategóriában vásárló vevőkre koncentrálnak. A megvizsgált újlakás-fejlesztések műszaki paramétereire a prémium szint jellemző, egyes esetekben már luxusnak számító szolgáltatásokat is biztosítanak.
A beruházók a hőszivattyús fűtési módot is előszeretettel alkalmazzák, illetve a padlófűtés és mennyezetfűtés is elérhető több lakásprojektben. De olyan luxus elemeket is tartalmaznak majd ezek az épületek, mint saját medence, illetve hatalmas kert a saját partszakaszon, strandon kívül. A beruházók a magasabb vásárlóerővel bíró vevőket egy minél alacsonyabb fenntartási költségű és természet-közeli lakókörnyezettel kívánják megnyerni. A szokásos balatoni környezetnél nagyobb beépítettség a magasságban érvényesül az ilyen projektek zöménél.
Néhány frissen elkészült, vagy készülő lakópark árai
A tanulmány néhány folyamatban lévő építkezés már meghirdetett árszintjeit is megvizsgálta: az Aranypart Siófok 56 lakásos társasház jövő év júliusára készül el, ahol 650-1000 ezer Ft/m2 áron lehet lakáshoz jutni.
A Siófok Ezüstpartján még idén elkészülő Panoráma Part 148 lakását 600-800 ezer Ft/m2 áron árulják. A telek beépítettsége 16 százalékos.
Balatonlellén a tavaly elkészült 83 lakásos Lela Residence 580-840 (1000) ezer Ft/m2 áron hirdette lakásait, itt a terület beépítettsége 14 százalékos.
Az idén megépült, 64 lakásos balatonfüredi Carina Residence 1000-1550 ezer Ft/m2 áron, vagyis átlagosan bőven egymillió forint felett kínálja szerkezetkész lakásait, a telek beépítettsége 18 százalékos.
A szintén balatonfüredi, idén elkészült, 28 lakásos Panoráma Residense lakásai 550-1550 ezer Ft/m2 áron vásárolhatók meg, a beépítettség 23 százalékos.