Miként teljesülhetnének a közérdekű célok a várhatóan jövő évtől életbelépő új Vízparti Tervben? – területfejlesztési és területrendezési szakértőt kérdezett meg erről a HírBalaton. A kérdés aktuális, mert bár augusztus végén lezárult a Balatonpart jövőjét meghatározó Vízparti Terv tervezetének szakmai egyeztetése, a társadalmi egyeztetés még hátra van.
A szakértő válaszát három részben közöljük: az elsőben a Balaton vízpartjának megközelítése, a másodikban a vízparti közhasználatú területek kialakítása volt, ebben a harmadikban a tópart beépítése a téma. (Vigyázat, szakmai a szöveg, de talán érdemes átrágnia magát mindenkinek, aki érteni akarja a mostani jogalkotás jelentőségét, netán részt is kíván benne venni.)
Ez épült meg Balatonakali egyik volt kempingjének területén (Forrás: akaliapartmanok.hu)
III. rész
Nem lehet kérdés, hogy a közérdek, és a tó érdeke is az, ne terheljük tovább építkezésekkel a Balaton vízpartját, ahol a közösségi funkcióknak kell prioritást kapniuk a magáncélú használatokkal szemben.
A közösségi célú területhasználatokat leginkább a strandok, kempingek, egyéb szálláshelyek, szabadidős és sport területek, kikötők, vendéglátóhelyek és szolgáltató területek elégítik ki, amelyek közterületen szabadon, díjmentesen, nem közterületen térítés ellenében vehetők igénybe. A ma is érvényben lévő régi szabályozásban ezeket a funkciókat jellemzően az építésügyben „különleges” besorolású területeken és üdülőterületeken javasolták kialakítani. Ez így maradt a Vízparti Terv tervezetében is.
A mintegy 130 balatoni strand közel felét jelentő fizetős strandok építésügyileg jellemzően különleges strandterületbe soroltak, míg a szabadstrandok zöld- vagy különleges strandterületbe. Ennek egységes szabályozása az új Vízparti Tervben tervezetében nem történt meg.
Strandok
Az új Vízparti Terv tervezete az önkormányzati vagy állami tulajdonú strandokat közhasználatúnak, a magántulajdonúakat saját használatúnak minősítette, bár az utóbbiak közül sokat külsősök is, és nem csak a szállóvendégek látogatják (pl. Balatonalmádiban SPA hotel, Alsóörsön a kemping). Balatonudvariban, a korábbi kemping területén egy új magánstrandot is jelöl az új tervezet.
Így lett balatoni kempingek sorából lakópark, apartmanház
2008-tól a Balaton-törvény lazító módosítása alapján az önkormányzatok a HÉSZ-ben (helyi építési szabályzatban) szabályosan sorolhatták át a kempingeket turisztikai célú vegyes-, különleges- vagy üdülőterületbe. Ennek a következménye most látható igazán, az új Vízparti Tervben, hiszen a hajdani kempingek helyén magánüdülők, apartmanok épültek (pl. Balatonszemesen, Keszthelyen, Balatongyörökön, Balatonberényben, Alsóörsön). Elvétve épült csak szállásférőhely, ami miatt lazítottak 2008-ban az akkori jogszabályon.
A magasabb beépítési lehetőségek és a többfajta rendeltetés kialakítása céljából a kempingek jellemzően lakóparkokká alakultak és alakulnak át. A kempingekre vonatkozó hatályos HÉSZ szabályokat a Vízparti Terv nem módosítja, nem írja felül alacsonyabb beépíthetőség megkövetelésével.
Arra is van példa, hogy 2008-tól megmaradt a kempingek megfelelő, „különleges kemping besorolása” a HÉSZ-ben, és ennek ellenére apartmanházak, saját használatú üdülők, lakások épültek benne. (Pl. Siófok, Balatonakali). Ezt a Balaton törvény és egyéb kereskedelmi jogszabályok minden esetben tiltották, hisz csak kereskedelmi szálláshely épülhetett volna! Fontos lenne, hogy az építési hatóság szigorúbban járjon el az engedélyezésnél és az üzemeltetés ellenőrzésénél, és végre megkezdődjön a szabálytalanul épült ingatlanok bírságolása, lebontása, mert mint tudjuk, minden jogszabály annyit ér, amennyit betartatnak belőle.
Nincs megoldva a megmaradt kempingek védelme
A 2018-tól életbelépett szigorúbb törvényi szabályozás (területrendezési törvény) következtében a HÉSZ-ekben (helyi építési szabályokban) a korábban nem kemping területbe sorolt kempingeket „különleges kempingterületbe” kellett volna sorolni, de ezt több esetben nem tették meg.
Most a Vízparti Tervben lenne lehetőség az összes működő kempingek megfelelő kemping besorolását pótolni, de a tervezetben még nem tették meg a jogalkotók. (pl. Zamárdi Mirabella kemping)
Az új jogszabály-tervezet a kempingeket főként különleges kempingterületbe sorolja, aminek célja a fennmaradásuk biztosítása, ugyanakkor egyes esetekben mégis engedményt tesz, és „egyéb különleges területbe” sorolja át – például Badacsonytomajon -, többféle funkció kialakítása céljából.
Káoszos kikötőtervek
A különleges területek közül kiemelt fontosságúak a kikötők, mert lehetővé teszik a víz közvetlen megközelítését. Az egyre szaporodó és mára 100 feletti számot elérő engedélyezett kikötőt (saját használatú vagy közforgalmú kishajó- és csónakkikötő) a Vízparti Terv egyféle jellel ábrázolja. Mivel igen jelentősek a különbségek egy vitorlás, egy kishajó, vagy csónakkikötő paramétereiben, igényeiben, célszerű lenne máshogy és nem azonos jellel ábrázolni ezeket.
A BATÉK szerint új hajókikötőt csak ott lehet engedélyeztetni a jövőben, ahol a terv „hajókikötésre felhasználható partszakaszt” állapít meg. Ahol „kikötő létesítéséhez vizsgálat alá vonható helyet” állapít meg, ott csak csónakkikötőt lehet kialakítani.
A kikötők eloszlása továbbra is egyenlőtlen, de az a tendencia látszik, hogy szinte minden egyes település törekszik saját hajó- vagy csónakkikötő létesítésére. De mivel a part véges és az önkormányzati területek is, zöldterületek, strandok elé is került új kikötés jelzése.
Sajnos az új, tervezett szabályozás sem rendezi a strand és zöldterület előtt a kikötőlétesítés mikéntjét. Nincs előírva, hogy a kikötőkhöz tartozó parti telket kikötő területbe kelljen sorolni.
A mederhasználati vízilétesítményeken (pl. mólók) a Vízparti Terv tervezete sehol nem jelöli a közhasználatot.
Közhasználatú mólók
A BATÉK most újonnan tartalmaz előírást arra vonatkozóan, hogy új magán kikötőknél is közhasználatú mólót kell kialakítani, de a meglévőkre nem tesz javaslatot. Több helyen ez már működőképes modell (pl. Alsóörsön, Balatonfenyvesen, Balatonkenesén, Keszthelyen). A megállapodások, szerződések és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés révén biztosított közhasználatúság ábrázolása ezeknél a mólószárnyaknál fontos lenne az új Vízparti Tervben – mint arról már szó esett -, ami garanciát jelentene tulajdonosváltások esetén is a közhasználatúságuk megtartására.
A korábban tervezett sport, szabadidőközpontok helyett más épült
Sajnos a klasszikusnak tekinthető különleges sport, szabadidőközpont kevés van a Balaton körül. Sokkal-sokkal több kialakítására lenne szükség, mert igény lenne rá nemcsak a lakosság, hanem az üdülni érkezők körében is. A ma is érvényben lévő, régi vízparti szabályozásban kijelölt ilyen területeket a település helyi szabályzata ugyan átvette, de ezeken jellemzően inkább lakó, üdülő vagy vegyes területbe illő, zárt épületek épültek.
Egy kalapba kerültek a szálláshelyek és a lakóházak
A szálláshelyeket is magába foglaló üdülő, lakó, vagy vegyes területeket nem jelöli külön-külön a Vízparti Terv tervezete, csak összevont formában, „összevont beépítésre szánt területként”, amely ugyan nagyobb rugalmasságot ad a HÉSZ-eknek, másrészt viszont az országos közérdek kevésbé tervezhető és számon kérhető. Mivel a beépítésre szánt területfelhasználási kategóriákat külön-külön a terv nem ábrázolja és az OTÉK-nál csak valamelyest követel szigorúbb előírásokat, így a vízparti területek legnagyobb részét képező beépítésre szánt területek viszonyait ezután is a piaci kereslet-kínálat fogja alakítani. A társasházak, apartmanházak irányítatlan terjedése folytatódni fog.
Az eddigi folyamtokra jellemző, hogy a klasszikus, nagy szállodák üdülőházas üdülőterületen épültek fel, amelynek beépíthetősége 30%. Jellemzően nagy telken, magas zöldfelület aránnyal rendelkeztek, amelyhez sportpálya, játszótér, pihenőkert, uszoda, medence, saját strand (akár a szálloda telkétől külön), rendezvényterem, étterem stb. tartoztak. Habár ezen épületek külalakját sok kritika éri, egy részüket modernizálták, felújították, más részüket lebontották.
Az egy negatívabb tendenciára vall, hogy korábbi üdülőterületek kisebb telkekre való megosztásával új beépítési módok jönnek létre, jellemzően lakások felhúzásával. Ezt a folyamatot az új Vízparti Tervnek meg kellene állítania úgy, hogy a különleges területbe besorolt területeken valóban közösségi rendeltetésű épületek, terek alakuljanak. Erre azután az engedélyezésnél is különös figyelemmel kell lenni.
Pótolni kellene az eltűnt rekreációs zöldfelületeket
Abból, hogy a nagy zöldfelülettel rendelkező kempingek, nagy szállodák megszűntek, vagy felszámolták azokat a részeiket, ahol a kiegészítő rekreációs funkciók – legalább a szállóvendégek részére – elérhetőek voltak, két negatív jelenség is származik: az üdülők zöldfelület csökkenése egyrészről környezeti szempontból aggályos, másrészről a szabadidő kültéri eltöltésére alkalmas helyek drasztikusan csökkentek. Az új szabályozás akkor tudna gátat vetni ennek a tendenciának, ha jelentősen emelné a telek kötelező zöldfelületi arányát és a rendeltetést szigorúbban határozná meg és kontrolálná.
E szabadidős rendeltetésekre kiemelt hangsúlyt kell helyezni és hiányukat pótolni az új Vízparti Tervben, ami a tervezetben még nem történt meg.
Tiszta vizet kell önteni a pohárba; mit is jelent a „vegyes terület”
A legnagyobb változást a területhasználatban a „vegyes területek” (intézményi és településközponti) elterjedése jelenti. Sok közülük a kempingek átminősítésével jött létre 2008-tól, mióta a Balaton-törvény lehetővé tette a turisztikai célú vegyes terület kialakítását. Másik részük a ma is érvényben lévő vízparti szabályozásban szerepeltetett „részlegesen összevont területfelhasználási” kategóriából keletkezett.
Mivel a Balaton-törvény adós maradt a turisztikai célú vegyes terület meghatározásával, a települési HÉSZ-ek nem is használják ezt a kategóriát. Legjellemzőbb a „vegyes” és a „településközponti vegyes” területfelhasználási kategória alkalmazása, több övezeti jelzéssel és szabályozással.
Sajnálatos módon a vegyes terület a vízparton nem azt a funkciót tölti be, amely célból az OTÉK-ban (253/1997. (XII.20.) ezt létrehozták. Azt látjuk, hogy a befektetők csak a legmagasabb beépítési százalékot (283/2002. kormányrendelet szerinti 50%) látták a terület fejleszthetőségében, ezért lezárt apartmanházak, társasházak jöttek létre akófunkcióval. Ezt a problémát a 2018-as területrendezési törvény csak részben rendezte. Lakóterületet nem enged kijelölni és a vegyes terület kijelölésével egyidejűleg 20 méter széles zöldterületet kell kijelölni. Az új BATÉK (a Balaton vízparti területeinek területfelhasználási követelményeiről szóló kormányrendelet, amelynek térképi megjelenítése lesz a Vízparti Terv) szabályozás vegyes területen már nem enged lakórendeltetés, ami megfelelő változtatás.
A vegyes – különösen a településközponti vegyes – területfelhasználás jellemző funkciója éppen a közösségi funkciót ellátó épületek közhasználat elől el nem zárt, sokszor közterületi környezetben való elhelyezése volna. Ez az elv nemigen érvényesül a kivitelezésnél.
Jön végre a megkésett szigorítás
A területrendezési törvény 2018-tól szigorított: az új vegyes területek előtt a parti sétány kialakítását kötelezővé tette.
A Vízparti Tervhez kapcsolódóan, még szintén elfogadásra váró BATÉK tervezete pedig intézményi és településközponti vegyes területen nem enged többé lakó-rendeltetést, igazgatási rendeltetésű épületet, irodát, apartmanházat és munkásszállást, üzemanyagtöltő állomást – kivéve az elektromos töltőállomást -, valamint gazdasági és termelő kertészeti építményt elhelyezni.
Nem megoldott a vegyes területek szabályozottsága
A parti sávban a települési szabályozási tervek sok esetben koncepció nélkül, hektikusan jelöltek ki – több hektáros területekre, vagy éppen egy-egy foghíjtelekre – vegyes területeket.
A Vízparti Terv tervezetének nagy hiányossága, hogy nem foglalkozik a parti központok jövőbeli tervezésével és az itt megengedhető partközponti vegyes területek kijelölhetőségével. Nem szabályozza a vegyes területek nyitottságát, átjárhatóságát és az épületek közcélú rendeltetését.
A szabad megközelítésű vásárló-, sétálóutcák, passzázsok jó példák lehetnek a településközponti vegyes terület fejlesztésekor közhasználatú területként, amelyek mind a lakosok, üdülők céljait, mind az önkormányzat és a befektető igényeit pozitívan szolgálják.
Summázat: tesznek, de nem eleget a beépítések megállításáért
Összességében az új Vízparti Terv tervezete tesz ugyan lépéseket – de nem eleget – a további beépítések megállításáért az egyes új közcélt szolgáló előírások megfogalmazásával, de a garanciális szabályok hiánya (pl. határidők, szankciók, ösztönzök megállapítása) a közcél érvényesülését késleltetik.
Így a települések gazdasági érdekei elnyomhatják a közérdeket és környezetvédelmi érveket, és lehetővé válnak további beépítések. A BATÉK* szabályozás szigorodott, de a Vízparti Terv tervezete több esetben minősít vissza közhasználatú területet a korábbi szabályozáshoz képest.
*BATÉK: a Balaton vízparti területeinek területfelhasználási követelményeiről szóló, szintén egyeztetés alatt álló kormányrendelet, amelynek térképi melléklete lesz a Vízparti Terv
***
A Balaton vízparti területeinek területfelhasználási követelményeiről szóló kormányrendelet-tervezet (BATÉK), továbbá a Vízparti Terv tervezete településenként ITT érhető el.