Miként teljesülhetnének a közérdekű célok a várhatóan jövő évtől életbelépő új Vízparti Tervben? – területfejlesztési és területrendezési szakértőt kérdezett meg erről a HírBalaton. A kérdés aktuális, mert bár augusztus végén lezárul a Balatonpart jövőjét meghatározó Vízparti Terv tervezetének szakmai egyeztetése, a társadalmi egyeztetés még hátra van.
A szakértő válaszát három részben közöljük: az elsőben a Balaton vízpartjának megközelítése, a másodikban a vízparti közhasználatú területek kialakítása, a harmadikban a tópart beépítése a téma. (Vigyázat, szakmai a szöveg, de talán érdemes átrágnia magát mindenkinek, aki érteni akarja a mostani jogalkotás jelentőségét, netán részt is kíván benne venni.)
Balatonfüred, Tagore sétány (Forrás: WeLoveBalaton.hu)
II.rész
A Vízparti Terv második fontos célkitűzése kell, hogy legyen, minél több közhasználatú terület biztosítása.
A közhasználatú területek jelölése a korábbi jogszabályokban nem volt egyértelmű (ilyen fogalom nem volt, de mindenki a közterület szinonimájaként használta), így hiánypótló, hogy az építészeti törvény (2023. évi C. törvény a magyar építészetről) már rögzíti, de ez a része csak októberben lép hatályba.
A tervezet csak egyes vízparti övezetek közhasználatúságával foglalkozik
Az építészeti törvény tehát rendezi a kérdést. Eszerint közhasználatú területek a közintézmények területei, mint például az önkormányzatok, rendelőintézetek, múzeumok vagy iskolák telkei. Ezeket a Vízparti Terv jelenlegi, egyeztetésre bocsátott tervezete nem ábrázolja közhasználatúnak.
A tervezet sajátos értelmezésben jellemzően a közterületeket (közutakat, közparkokat, közkerteket) és az önkormányzati strandokat minősíti közhasználatúnak, illetve közstrandnak, az utóbbiakat függetlenül attól, hogy azok szabad- vagy fizetős strandok-e.
Esetenként az amúgy nem közhasználatú állami, önkormányzati vagy magántulajdonú ingatlanokra, vagy azoknak egy részére is kiterjeszti a közhasználatú terület jelölését, általában parti sétány kialakítása érdekében. Ez előremutató lépés a közérdek szempontjából, azonban nincsenek meghatározva a további feladatok a cél elérése érdekében. Nem derül ki, mikorra kell ennek az állapotnak bekövetkeznie, vagy milyen intézkedések szükségesek hozzá. (Például adás-vétel, kisajátítás, bérlés, használati jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartási rendszerbe településrendezési szerződéssel.)
Számos lehetőség áll és állt eddig is az önkormányzatok rendelkezésére, hogy a közhasználat elől el nem zárható telekrészeket megnyissák a köz előtt, de ezek állami támogatás hiányban nem tudtak megvalósulni.
A közstrandokat védik
A közstrandokat a Vízparti Terv listázza, és a minisztérium az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezteti, valamint a 2018-as területrendezési törvény a nemzeti vagyon részévé teszi. Ezt követően elidegeníthetőségéről a nemzeti vagyonról szóló törvény rendelkezik.
A strandok működését – szabad vagy fizetős jellegét – továbbra is a tulajdonos önkormányzat határozza meg.
Magántulajdonosok gazdagodnak a terület-átminősítéssel
A strandok átminősítését – sok évnyi várakozás után – a 2018-as területrendezési törvény tavaly év végén életbelépő módosítása rendezte megnyugtatóan. Eszerint a strandokat csak zöldterületbe lehet átsorolni.
Az éveken át hiányzó jogszabály ellenére szerencsére nem volt példa a Balatonnál működő önkormányzati strandok bezárására, eladására. A magántulajdonban lévő, különleges strandterületekbe sorolt területek nem strandként való használatára viszont igen!
A Vízparti Terv tervezete a kialakult helyzetet úgy próbálja rendezni a magánkézben lévő strandterületeknél, hogy átminősíti azokat különleges területté. Ilyen például Csopakon a volt Állami Gazdaság strandja, Ábrahámhegyen a Villapark, vagy Balatonalmádi egykori Neptun strandja.
Az ilyen átminősítés komoly kérdéseket vet fel. Vizsgálandó, hogy a jelenlegi tulajdonos mikor, milyen feltételekkel vásárolta meg az ingatlant, tudatában lehetett-e a strandterületi besorolásával. A tervezett területi átminősítés ugyanis jelentős vagyonértékű jogot keletkeztet a telektulajdonos számára, miközben a közhasználatúság elvész a jövőre nézve.
Az új strandjelölések nem új strandokat jelentenek
A Vízparti Terv tervezetében új strandterület jelölések is feltűnnek, lényegében a HÉSZ-ek (helyi építési szabályok) alapján. Ezek a még érvényben lévő régi szabályozás szerint nem strandként vannak ábrázolva, hanem összevont területfelhasználásként. Ezek működésüket tekintve természetesen nem újonnan nyílt strandok, csak a jogi helyzetüket erősíti meg strandként az új Vízparti Terv. Ilyen helyzet van egyebek közt Balatonőszödön, Balatonvilágos aligai részén.
Magánterületeken megállapodásokkal létrejött közhasználat
A még érvényben lévő régi szabályozásban (vízpart-rehabilitációs tanulmánytervekben) a közhasználatú, de nem közterületeket „közhasználat elől el nem zárható terület”-ként jelenítették meg. Amennyiben ez a jelölés magántulajdonú ingatlanra került rá, a magáningatlanok kisajátítása helyett inkább településrendezési szerződés vagy egyéb megállapodás útján biztosították a közhasználatot és ez a terület a használatakor az építési törvény szerint közterületi tulajdonságokkal bírt.
Ezeket az ingatlan-nyilvántartásba jellemzően nem jegyezték fel és ez a területrendezési törvény szerint most sem követelmény, amely kérdést célszerű lenne az új Vízparti Tervben rendezni. A még érvényben lévő régi szabályozás szerint jellemzően a BAHART mólókra került rá ez a jelölés, valamint a strandok hátsó, vasút menti részére, ami nem a part megközelítését, hanem a part átjárhatóságát, valamint magántelkek egy részének a Balaton parti elérhetőségét szolgálja.
Számos lehetőség lenne további beépített területeket– a tulajdonossal megegyezve – közhasználatba venni. Jó példák erre az alsóörsi, és a balatonfenyvesi Marina, vagy a balatonfüredi Zákonyi sétány belső udvarai, amelyeket jelenleg is szabadon használhat bárki, ugyanakkor az új Vízparti Terv tervezetében és az ingatlan-nyilvántartásban ezt semmi nem jelöli.
A megállapodások révén közhasználatú magáningatlanok esetében indokolt lenne az érintett ingatlan használatát korlátozó tény megjelenítése az ingatlan-nyilvántartásban! (Különben tulajdonosváltás vagy egyéb változás során kijátszhatóvá válhatnak korábbi, többnyire önkormányzatokkal kötött megállapodások, mint például Club Aliga esetében történt.)
Anomáliák a partisétány jelölésekben
A Balatonpart tipikus közhasználatú területe a partisétány. Az egykori Balaton-törvény 2000 óta előírta, amit a helyébe lépő 2018-as terültrendezési törvény is előír, hogy a parti településeken a belterületi parthossz legalább 30%-án partisétányt kell kialakítani.
Ennek megfelelően a még érvényen lévő korábbi szabályozásban többé-kevésbé meg is történt a megfelelő hosszúságú partisétányok kijelölése, jellemzően zöldterületen, de egyéb, közhasználat elől elöl nem zárt területen is.
A Vízparti Terv tervezetében a partisétányt javarészt szabadon átjárható közhasználatú területen, zöldterületen és közlekedési területen, kisebb arányban különleges területen, beépítésre szánt területen, szállodák, kempingek, kikötők közhasználatú részterületein (pl. a szántódi Balaland, Balatonfüred kemping, Alsóörs Marina) is jelölik.
Sajnos a partisétány kijelölésénél – főként az északi parton – látszik az a tendencia hogy védműves, a vízre szabad látványt nyújtó központi partszakaszokról folyamatosan szorul ki a jelölés és tevődik át a település szélére a nádasok mögé. „Szerencsés” esetben ha ezen szélső telkek belterületiek, akkor a 30%-os arányba beleszámítanak és a törvényi elvárás teljesül.
A 2000. évi Balaton törvény jogalkotói a partisétányt a települések parti központjában a vízpart mellett, szabad rálátással a vízre, tájra, elsődlegesen bevédett partvonal mentén tervezték, és csak esetenként, ahol azt a természetvédelmi, vízügyi hatóság is engedte, került természetes partszakaszra. A cél is az lett volna, hogy a parti központokban alakuljanak ki a sétányok. A későbbi, egyre cizelláltabb törvénymódosításokkal elérték, hogy a partisétányok helye kikerülhet a lakott területen kívüli „susnyásba”, amelynek szintén van egyfajta élvezhetőségi értéke, de nem szolgálja a központi partszakasz szabad megközelítését és partközponti korzózás élményét. (pl. Zánka, Kővágóörs, Csopak, Balatonalmádi)
Hibás ábrázolás is akad
Előfordul olyan hibás ábrázolás is, amikor az elfogadásra váró tervezetben nincs jelezve a közhasználat a partisétánnyal vagy a zöldterület jelöléssel egyidejűleg, mint például Balatonakali egykori Strand kempingjének, vagy a balatonfüredi Hotel Marina esetében. A szakértő álláspontja szerint ezek ilyen formán nem vehetők figyelembe partisétányként, mert annak lezárása még időszakosan sem elfogadható. A közhasználatot a térképen ábrázolni szükséges.
Ugyanígy nem nevezhető partisétánynak – bár a Vízparti Terv tervezete tartalmaz ilyen jelöléseket is – a Balaton vízpartjával párhuzamosan futó olyan utca sem, amelynek nincs partkapcsolata, hanem házsor, strand, kikötő, vagy bármely beépítésre szánt, elkerített terület mögött halad (ilyen például Alsóörsön a Vasút utca).
A cél az lehet, hogy partisétányt csak a part mentén, partkapcsolatosan és közterületen vagy közhasználatú területen (kvázi közterületi ingyenes használattal) lehessen kialakítani. A partisétány fogalmának meghatározása még mindig hiányos a területrendezési törvényben. Javasolt a partkapcsolatot és a mindenkor bárki számára szóló átjárhatóságot előírni benne.
Továbbra sincs határidő a kijelölt partisétányok megvalósítására
Jellemző, hogy külterületen erdőben, vízgazdálkodási vagy mezőgazdasági területen sem igen jelöl partisétányt a Vízparti Terv tervezete, pedig lehetne (pl. Aszófő Kövesdi templomrom, Tihany Sajkod). Nyilvánvalóan azért, mert ez olyan partisétány lenne, amely nem számít bele az törvény által elvárt belterületi partvonal 30 %-os mértékébe. Gyalogút jelölése mindenképpen érdemes.
Az látható, hogy bár a korábbi jogszabályban is elvárás volt, a partisétányok megfelelő arányú kijelölése és megvalósítása 20 év elteltével sem teljesült – az állami beavatkozás, támogatás hiányában. Kiépítésükre az új Vízparti Tervben továbbra sincs megállapítva határidő. Fontos lenne ennek előírása, intézkedési terv létrehozása, avagy egyéb fejlesztések feltételeként megszabni a part felszabadítását.
Megoldási javaslatok partisétány hosszabbításra
Az előírt partisétány-hossz teljesítésére megoldás lehet nádassal övezett partszakaszokon, mederhasználati vízi létesítményeken (mólók) és vízi állásokon (stégek) a közhasználatúságot jelölni. Ez a Vízparti Terv tervezetében sehol nem jelenik meg, pedig léteznek ilyen bejárható magántulajdonú mólók (Balatonfenyves, Alsóörs). A BAHART mólók jellemzően parti telkek, ezeken korábban is jelölték a közhasználatot.
Javasolt ezt a lehetőséget felülvizsgálni azért is, mert több településen csak ilyen megoldás jöhet szóba az elvárt sétány-hossz teljesítésére, főként az északi parton.
A közhasználatú területeket lehetne növelni úgy is, ahogy a korábbi, még érvényben lévő szabályozás tette: engedélyezve bizonyos feltöltéseket szigorúan közcélú igénybevételre utcavégeknél, mélyfekvésű területeken, öblökben. Ezek alulreprezentáltan jelennek meg az új Vízparti Terv tervezetében.
A feltöltésekről: tisztázásra vár a „zavaros”
A feltöltési lehetőségekre a Vízparti Terv tervezetének térképein a szabályozási partvonal és a telekhatár szétválása alapján lehet következtetni, amely nem minden esetben irányadó, észrevehető. Ennek markánsabb jelzése javasolt.
A feltöltésekre – legalább a korábban megengedettekre – igény van. Ezek lehetővé tétele a leendő szabályozásban egyes esetekben javasolt, megfelelő jelöléssel, de csak a közhasználat előtérbe helyezésérével, és a magáncélú rendeltetések csökkentésével.
A lehetséges feltöltéseket a korábbi szabályozást átültetve az új Vízparti Tervbe kell tervezni és szabályozni.
A tervben elfogadott szabályozási partvonalnak sérthetetlennek kell lennie, partfeltöltés és elbontás csak ahhoz igazítottan történhet. A szabályozási partvonal alapján az ingatlan-nyilvántartásba a telekhatárokat rendezni szükséges pl. medertelkek egyesítésével. Így tudna kialakulni az állami tulajdonú Balaton meder, amelyet a nemzeti vagyonról szóló törvény is elvár.
***
A Balaton vízparti területeinek területfelhasználási követelményeiről szóló kormányrendelet-tervezet (BATÉK), továbbá a Vízparti Terv tervezete településenként ITT érhető el.